1233 時代中國控股 2017-12-31 全年業績

時代中國控股 (01233) 公司主要從事物業開發、物業租賃及物業管理。岑釗雄是主要股東，持有股份佔總股本65.17%。

截至二零一七年十二月三十一日止年度的全年業績公告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/0228/LTN201802281422_C.pdf

2017年合同銷售同比增幅為41.9%，營業額同比增幅為42.6%，毛利率27.91%上升1.68%。 公司擁有人應佔核心淨利潤同比增幅為40.0%，每股基本盈利為人民幣1.510元同比增幅為33.6%。末期股息每股人民幣0.4143元增加31.5%。

時代中國控股2017年度按運營分部劃分的收入明細：

1. 物業銷售 - 為最大收入分部，佔總營業額97.2%較上年度增長43.9%；
2. 租賃收入 - 佔總營業額1.3%較上年度減少-2.9%；
3. 物業管理費收入 - 佔總營業額1.5%較上年度增長20.5%。

時代中國控股銷售主要在華南地區，2017年廣州和佛山銷售佔了總合同銷售金額65%。

截至2017年12月31日，集團土地儲備約達1,684萬平方米。以2017年總銷售面績約282.2萬平方米計算，土地儲備大慨可供4-5年銷售。

不過土地儲備裏有33.3%在清遠，而清遠2017年銷售只佔合同銷售金額5.9%，恐怕現在的土地儲備未必能滿足未來的增長。

公司基本因素

從以上五年財務比率，股東回報率平均有23.0%，邊際利潤率平均大約11.3%，比其他內房回報水平高。

集團現金流不是太好，但流動比率相對健康，應該沒有太大資金壓力。而淨負債/股東權益比率沒有因為2017年銷售增加而大幅上升，比對其他負債重的内房，暫時可以接受。

存貨週轉率天數大約三至三年，效率高，銷售速度快。

FORS：9/12

再看看五年營運數據，銷售金額、收入、盈利五年來急速增長。盈利上升比收入更高，整體來説營運效益非常高。

FORS 由上一年度8分到今年度9分，以內房來說有注意價值。

股票估值

時代中國控股五年平均 P/E 2.63-4.05倍，現價大約$10.08 P/E 5.56倍，週息率4.98厘，市值大約$185億。

如果以2017年銷售金額499億估算，預計2018年營業收入增長49%到大約412.8億，以平均邊際利潤率11.3%計算，溢利便有46.65億，每股盈利大約$2.544，估值上下限便是$6.69-$10.3，現價預期 P/E 大約3.96倍，在估值偏上位置。

不過經過2017-2018年股價急速上升，市場應該把估值上調，但現階段比較難估值。

7月3日集團公佈 截至二零一八年六月三十日止六個月 未經審核經營數據 2018年1月至6月份累計合同銷售金額約為人民幣260.03億元，比去年同期上升52.7%。通常下半年銷售比上半年多，今年銷售有機會突破人民幣500億。

如果再以今年銷售計算，2019年盈利可能比今年再增長40%到$3.56，即估值上下限$9.36-14.42，2019年預期 P/E 2.83倍。

從以上五年週線圖，由2013年上市到2016年，股價在$2.5-4.0元之間上落，2017年因為粵港澳大灣區的概念，股價才急速上升，估計要一段時間整固。

2018年集團預期中國將保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，繼續實行差別化調控措施，確保房地產行業的平穩發展。預期金融去摃桿政策將會持續，為行業的整合和發展帶來新的機遇。集團將持續佈局粵港澳大灣區，積極參與區內的城市更新改造，大力提升所在區域市場份額，並同時佈局廣東省及其他高增長潛力的城市。

(權益披露: 筆者於執筆時並未持有上述股票，但不排除將來會否持有上述股票相關權益)