1918 融創中國 2017-12-31 全年業績

融創中國 (01918) 主要在中國從事物業開發、物業投資及物業管理服務。孫宏斌是主要股東，持有股份佔總股本50.70%。

截至二零一七年十二月三十一日止年度之業績公佈
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/0329/LTN20180329252_C.pdf

2017年合同銷售金額增加140.3%，收入上升86.4%，核心溢利上升259.1%，每股基本盈利人民幣2.76元比對去年增加288%。末期息每股人民幣0.501元增加94.9%。

融創中國2017-16年度按分部劃分的除所得稅前溢利分析如下：

以上收入來自以下分部：

1. 物業開發 (開發及銷售辦公室及商業物業以及住宅物業，業務在中國及香港) - 為最大收入分部，佔整體外部客戶收入95.0%較上年度增長80.8%，而佔總分部毛利89.3%上升159%，毛利率19.4%上升5.9%；
2. 其他所有分部 (物業管理，文旅項目運營，物業租賃以及裝修服務) - 佔整體收入5.0%較上年度增長351%，而佔總分部毛利10.7%上升817%，毛利率44.3%上升22.5%；

集團房地產物業開發業務已基本覆蓋中國一線、二線及環一線城市，並劃分為八大區域進行管理：

1. 北京區域 (含北京、濟南、青島及太原等城市)；
2. 華北區域 (含天津、西安、鄭州及哈爾濱等城市)；
3. 上海區域 (含上海、蘇州、南京及無錫等城市)；
4. 西南區域 (含重慶、成都及昆明等城市)；
5. 東南區域 (含杭州、合肥、寧波及廈門等城市)；
6. 廣深區域 (含深圳、廣州、佛山及東莞等城市)；
7. 華中區域 (含武漢及長沙等城市)；
8. 海南區域 (含三亞、海口及琼海等城市)。

八大區域以西南區域為最大開發區域，佔整體物業項目24%。其次是華北區域和北京區域。

以2017年總銷售面績約2,229.8萬平方米計算，開發中的物業大慨可供4-5年銷售。

公司基本因素

從以上五年財務比率，因為內房股入帳問題，比率十分不穩定。股東回報率平均有20%，邊際利潤率平均大約12%，比對其他內房回報在高水平。最大亮點是現金流強勁，不過淨負債/股東權益增幅也是很大。存貨週轉率天數大約三至四年，不太有效率，對負債和資金會有相對壓力。

FORS：9/12

再看看五年營運數據，銷售金額、收入、盈利這兩年暴升。相信今年和明年業務可以持續但增長會放慢。

FORS 由上一年度7分到今年度9分，普遍內房股 FORS 不會太高分，9分已經有注意價值。

股票估值

融創中國集團五年平均 P/E 3.8-8.8倍，現價大約$26.25 P/E 7.9倍，市值大約$1156億。

如果以2017年銷售金額4353億估算，預計2018年營業收入增長130%到大約1816億，以平均邊際利潤率12.3%計算，溢利便有223.4億，每股盈利大約$5.074，估值上下限便是$19.3-44.7，現價預期 P/E 大約5.2倍，在估值中間偏下位置。

7月5日集團公佈 2018年6月未經審核營運數據 2018年1月至6月份累計合同銷售金額約人民幣1915.3億元同比增長74%。

如果再以今年銷售計算，2019年盈利可能比今年再增長40%到$7.1036，即估值上下限$26.7-56.8，2019年預期 P/E 3.7倍。

從以上五年週線圖，以2014低位$3.44上升到2015年高位10.76，差不上升了三倍，但之後又跌回$3.00-4.00。今次高位$43.55，由低位上升了差不多十倍，波幅非常大。

這兩年的銷售急增，融創中國由二線內房股票，一躍而成為一線龍頭內房股其中之一。但始終房地產是週期性行業，急增之後相信要花一段時間整固、横行。

(權益披露: 筆者於執筆時並未持有上述股票，但不排除將來會否持有上述股票相關權益)