0823 領展房產基金 2018-09-30 中期業績

領展房產基金 (00823)  截至2018年9月30日止六個月之中期業績公告
http://www3.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/1114/LTN20181114172_C.pdf

集團2018/19財政年度上半年收益較去年同期減少-0.38%，物業收入淨額較去年減少-0.21%，物業收入淨額率76.25%同比上升0.13%。公司基金單位持有人期內溢利同比減少-24.0%，每基金單位基本盈利港幣4.31元同比減少-21.5%。基金單位持有人每基金單位應佔資產淨值港幣85.41元比對上一個財政年度末增加2.83%，期內每基金單位分派港幣1.3062元同比增加7.51%元。

領展房產基金收益裡包括了投資物業公平值變動和所產生的遞延稅項，如果撇除以上項目，上半年淨利潤大約港幣27.7億，每基金單位基本盈利大約港幣1.2939元同比只輕微增加0.33%。

業績裏有兩點可以注意，第一係期內租用率下跌了1.5%，粗略查閱由2012/2013年中期報告之後從未試過下跌幅度超過0.5%，基本上租用率多年來一直上升。而且期內商舖續租租金調整率也大幅下降，是否市場租金開始放緩，所以新租約加租有壓力？

第二是期內可分派總額佔可分派收入總額之百分比只有100%，由2014/2015年中期報告之後，每次業績分派百分比也是超過100%。上一篇文章已經討論過，一間企業不可能長期派息超過盈利。

公司基本因素

2018/19財政年度上半年財務比率輕微轉弱，流動比率減少，淨負債/股東權益增加。

FORS 由2017/18年度10分下跌到2018/19年度上半年的8分，因為收益和盈利減少。

股票估值

上一篇文章 0823 領展房產基金 2018-03-31 全年業績 預計2018年每股賬面資產淨值增長10%到$91.37，五年平均 P/B 0.72-0.97倍，P/B 估值上下限是$66.0-88.9。以上半年業績，全年可能只增加5%到$87.2。如果用息率計算股值，預計2018年每基金單位分派增長10%到港幣2.7476元，暫時看下調至8%到$2.70可能比較有機會達到。

暫時今年股價高低$64.15-78.65，低位$64.15是在2月份，高位$78.65是在8月份，預期 P/B 0.74-0.90倍，預期息率3.4-4.2厘。上篇文章當時6月股價大約$73.30，在估值中間偏下位置，未有機會持有。

現價大約$73.65，預期 P/B 0.84倍，息率3.6厘。如果今年高位已見，以波幅預計市場以0.69-0.90倍 P/B 交易，估值上下限便是 $60.2-78.5，現價在估值中間偏上位置 。

如果以五年平均息率3.8-4.9厘計算，估值上下限便是 $55.0-71.0，現價在估值偏上位置 。

(權益披露: 筆者於執筆時並未持有上述股票，但不排除將來會否持有上述股票相關權益)