2202 萬科企業 2017-12-31 全年業績

萬科企業 (02202) 集團為專業化房地產公司，主營業務包括房地產開發和物業服務。深圳市地鐵集團有限公司、深圳市鉅盛華股份有限公司、安邦保險集團股份有限公司是主要股東，分別持有股份佔總股本29.38%、8.39%、6.73%。

二零一七年度業績公告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/0326/LTN201803261403_C.pdf

2017年營業收入同比增長3.68%，實現銷售面積和銷售金額同比分別上升30.0%和45.3%。股東應佔淨利潤同比增長33.4%，基本每股盈利人民幣2.54元比對2016年增加3.7%。歸屬於上市公司股東的每股淨資產人民幣12.02元增長17.0%。

萬科企業2017年度的收入摘要如下：

以上收入來自以下分部：

1. 房地產開發為最大收入分部，佔整體收入95.9%同比增長3.40%，營業利潤佔整體利潤96.1%；
2. 物業服務 (提供物業管理及相關服務、拎包入住、房屋託管、二次裝修、陽光物業、鄰里社交和友鄰市集等) 營業收入佔整體收入2.93%同比增長71.7%，營業利潤佔整體利潤1.53%；
3. 其他業務營業收入佔整體收入1.14%同比增長36.3%，營業利潤佔整體利潤2.34%。

報告期內有項目結算的城市如下：

1. 南方區域包括 (深圳、 廣州、 東莞、佛山、珠海、中山、長沙、廈門、泉州、福州、三亞、惠州、清遠、莆田、南寧)，佔主營業務收入30.52%；
2. 上海區域包括 (上海、 杭州、 蘇州、無錫、常州、揚州、合肥、南京、鎮江、寧波、南昌、蕪湖、南通、嘉興、徐州、昆山、溫州)，佔主營業務收入28.62%；
3. 北方區域包括 (北京、 唐山、 天津、瀋陽、鞍山、撫順、大連、長春、吉林、青島、煙台、太原、晉中、秦皇島、濟南)，佔主營業務收入23.77%；
4. 中西部區域包括 (成都、重慶、南充、武漢、西安、貴陽、昆明、烏魯木齊、鄭州)，佔主營業務收入17.09%。

公司基本因素

從以上五年財務比率，股東回報率大約18%以上，邊際利潤率只有大約11%。內房負債一定重，但有營運現金持續流入。存貨週轉率天數大約二至三年，因為今年銷售增加，所以更加上升到高水平。

再看看五年營運數據，2017年銷售金額暴增59.3%，但因為會計入帳方法，所以盈利未來幾年才會陸續入帳。營業額五年來也持續增長，毛利率因為平均尺價上升，所以大幅提升令到整體盈利大幅增長。

股票估值

萬科企業五年平均 P/E 7.0-11.1倍，現價大約$30.85 P/E 10.1倍，市值大約$3405億。

4月25日集團公佈 2018年第一季度報告，第一季營業收入同比大幅增長68%，實現銷售面積和銷售金額同比分別上升6.1%和2.7%。股東應占期間利潤同比增長28.7%，基本每股盈利人民幣0.0810元比對2016年增加28.6%。歸屬於上市公司股東的每股淨資產增長19.5%。雖然收入大幅增長，但銷售有放緩趨勢。

預計2018年營業收入增長50%到4267億，以平均邊際利潤率10.8%計算，盈利便有460億，每股盈大約$4.1670，估值上下限便是$29.15-46.25，現價預期 P/E 大約7.4倍，在估值偏下位置。

從以上五年週線圖，2014年上市之後緩慢上升，直到2017年因為銷售增加了，所以股價開始急升。

從第一季度報告裏，全國商品房銷售有減慢趨勢，所以2018年整體行業應該不會像2017年熾熱。

還有6月4日集團公佈 二O一八年五月份銷售及近期新增項目情況簡報 2018年1月至5月份實現合同銷售面積和銷售金額同比分別只上升4.32%和4.81%，比對2017年同期同比2016年分別增長41.0%和60.8%，明顯地大幅放緩。

(權益披露: 筆者於執筆時持有上述股票相關權益，但不排除隨時減持)