2669 中海物業 2017-12-31 全年業績

中海物業 (02669) 集團是中國領先的物業管理公司之一，業務亦覆蓋香港及澳門。中國海外發展 (00688) 是主要股東，持有股份61.18%。

截止二零一七年十二月三十一日止年度之末期業績公佈
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/0322/LTN20180322663_C.pdf

全年收益增長1.90%，毛利率上升0.60%，每股基本盈利為港幣0.0933元比對2016年增長29.0%，全年每股派息港幣0.03元。

中海物業主要盈利來自以下分部：

1. 物業管理服務 - 佔總收益92.2%，同比增長0.9%；
2. 增值服務 - 佔總收益7.8%，同比增長14.9%；

集團不斷收購母公司項目，以維持增長。

公司基本因素

因為中海物業2015年才上市，所以只有四年數據，通常上市後二年數據參考性低，因為市場價格還未全完反映企業價值。所以偏向只參考最近的數據。

從以上財務比率，2017年股東回報率有35%，物業管理行業純利率不會太高，除非增值服務佔收入提高，以現在物業管理服務佔收入大部份，有空間提升。因為收購關係集團現金和負債比率每年向下，但要維持增長，應該很難避免。派息比率估計會維持在30%。

以上盈利已經減去投資物業之公允價值變動的收益，以便更好比對。從以上五年營運數據，2017年增長放慢是因為收購母公司資産剛剛入帳。毛利率有少許提升，現在盈利基數還很低，預計盈利每年有大約20%增長。

股票估值

中海物業2017年平均 P/E 高低13.49-33.66倍。現價大約$2.40 P/E 26.32倍，市值大約$79億。

預計2018年每股盈利增長25%，即是$0.114。估計市場用 P/E 15-30倍交易，估值上下限便是$1.71-3.42，現價預期 P/E 21.05，在估值中間偏下位置。

從以上三年週線圖，股價在2015年上市後急速下跌，然後呈現 一浪高於一浪的形態。2017年因為有同類股份；雅生活服務 (03319) 上市，令整體行業估值上升。預期今年走勢比較反覆，在相對低位有注意價值。

物業管理行業是一個營運十分穩定的行業，通常與住客簽定的合約三至五不等，而續約的機會也很高。 服務費通常以成本加一個百份比收取，而續約時候隨著成本增加，收取的新服務費也相應增加。合約期間有穩定的收入和現金流，不用擔心應收帳款的問題，也不用考慮生產、存貨的問題。雖然未致於是必賺的行業，但只要經營得好，長遠發展空間很大。

還有隨著國內城鎮化，越來越多大型住宅物業落成，物業管理這一行業註定是長期增長。

(權益披露: 筆者於執筆時並未持有上述股票，但不排除將來會否持有上述股票相關權益)